Offre acceptée : engagement ferme

A partir du moment où l’offre est acceptée par le vendeur, la loi considère que l’acheteur est déjà devenu le propriétaire du bien. Le vendeur ne peut donc plus le céder à quelqu’un d’autre.

S’il le fait, il commet une faute et devra verser des dommages et intérêts à l’acheteur évincé. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Lyon. En l’occurrence, une propriétaire avait confié à deux agences immobilières, la vente de son appartement situé dans le 7ème arrondissement de Lyon, à un prix quasiment identique (187 000 € chez l’une, 181 000 € chez l’autre, honoraires compris).

Le 9 janvier 2014, un acheteur remet une offre d’achat à l’une des agences, au prix indiqué dans le mandat de vente. La propriétaire du bien l’accepte oralement mais signe quatre jours plus tard, le 13 janvier, une autre offre d’achat provenant cette fois-ci d’un couple d’acheteurs ayant remis une proposition à l’autre agence.

Le premier acheteur est mécontent et attaque en justice la propriétaire. Pour obtenir sa condamnation, il doit prouver que celle-ci avait accepté son offre, avant d’approuver celle du couple. Pour ce faire, il produit notamment un mail adressé par la propriétaire à l’agence qui avait recueilli l’offre du premier acheteur. Ce courriel est envoyé une heure avant le rendez vous fixé chez le notaire pour signer un compromis de vente: « je fais suite à mon appel téléphonique de ce jour. Je vous ai laissé un message, concernant la signature du compromis demain, que j’annule. Je vous remercie sincèrement du travail effectué pour moi et je suis sincèrement désolée de vous faire faux bond. » Les juges la condamne à verser 6 000 € à l’acheteur évincé en réparation du préjudice subit par la faute de la vendeuse.

Transparence et équité

Cette décision illustre un principe fondamental du droit immobilier : une fois qu’une offre d’achat est acceptée, le vendeur est juridiquement engagé et ne peut revenir en arrière pour privilégier une autre offre, même si celle-ci est plus avantageuse financièrement. En cas de manquement, l’acheteur lésé peut demander des dommages et intérêts et, dans certains cas, forcer la vente.

Enfin, il est important de souligner que l’agent immobilier a une responsabilité légale de transmettre toutes les offres d’achat reçues au vendeur dans un délai légal, généralement de huit jours. Le non-respect de cette obligation peut engager la responsabilité de l’agent et entraîner une indemnisation pour le vendeur, en cas de perte d’opportunité.

En résumé, la gestion des offres d’achat multiples est une situation délicate qui nécessite rigueur et transparence. Le vendeur doit bien mesurer ses engagements avant d’accepter une offre, car cet acte crée un contrat ferme et définitif. Toute violation de cette règle expose à des sanctions financières et juridiques.